Mutui. Le (brutte) sorprese che non finiscono mai

I tassi di riferimento sono ai minimi storici. Il saggio di sconto della Banca Centrale Europea rimane fisso all’1%. L’Euribor va addirittura sotto e arriva, il 1° marzo 2012, a quota 0,55% per le durate mensili. E sui tre mesi, alla stessa data, fa registrare lo 0,97%. Anche l’IRS, l’indice a cui sono collegati i tassi dei mutui fissi, seppur di poco, lievemente migliora, dall’1,39% di dicembre 2011 all'1,27% di febbraio 2012.
Eppure, nonostante gli indici siano ai livelli più bassi di sempre, i mutui per l’acquisto della casa costano sempre di più. Colpa dello spread, la percentuale di guadagno della banca che, sommata all’indice Euribor, BCE o Eurirs, contribuisce a formare il tasso finito del finanziamento. E che da fine estate 2011 è in costante rialzo (leggi qui).

Poco meno di un anno fa, con gli spread che variavano tra l’1,50% e il 2,50%, nella situazione di tassi odierna, si sarebbe potuto portare a casa un finanziamento a tasso variabile Euribor con Tan del 3,05%, nel peggiore dei casi. Oggi, invece, si viaggia su ben altri costi. È quanto emerge dalla rilevazione datata febbraio 2012 di La Bussola Bouquet, il mensile di Of-Osservatorio finanziario di commento sulle variazioni relative ai prodotti analizzati nel DataBase dei Prodotti Bancari di Of. Così, per esempio, considerando il caso ipotetico di un finanziamento di 100mila euro da rimborsare in 15 anni, per un mutuo fisso il tasso medio arriva al 6,58% con uno spread, sempre medio, del 4,13%. I variabili BCE, quelli più convenienti, fanno registrare, utilizzando la stessa simulazione, spread medi del 4,3% per un Tan complessivo del 5,3%. Mentre i variabili Euribor costano il 5,48% con spread del 4,2%. Per i misti, invece, la media del Tan è del 5,72% con spread più elevati intorno al 5%.

Il fatto è che, nonostante il boom di aumenti che negli ultimi mesi del 2011 hanno portato i mutui a soglie decisamente poco appetibili, nei primi mesi del 2012 gli istituti di credito hanno introdotto nuovi rincari. Intesa Sanpaolo, per esempio, rispetto a dicembre 2011 a febbraio aumenta del 36% e porta lo spread del suo Domus Variabile Euribor a quota 3,40% dall’originario 2,50%. Mentre quello agganciato al BCE passa dal 2,45% al 3,65% per un incremento complessivo del 48,97%. UniCredit Banca interviene al rialzo (+12,5%) su tutti i finanziamenti della linea One, incrementando lo spread di 0,50 punti percentuali fino ad un massimo del 4,50%. MPS, invece, passa dal 2,97% di dicembre 2011 al 3,97% attuale per il finanziamento Prima Casa Giovani e Famiglie a tasso fisso (+33,67%). Mentre Mutuo On-Off variabile lievita dal 2,40% di due mesi fa al 3,90% odierno (+62,5%).

Più spese e meno erogazioni
Ma non sono soltanto i costi (elevati) a disincentivare le nuove sottoscrizioni. Anche le banche fanno del loro per dissuadere i nuovi potenziali mutuari. Tanto che, oggi, richiedere e ottenere un mutuo per la casa sembra essere, quasi, una missione impossibile. Per prima cosa diminuisce la percentuale di finanziabilità del prestito concessa dagli istituti di credito. Addio definitivo alle speranze di ottenere un finanziamento che copra il 100% del valore dell’immobile. Stessa cosa, ormai, anche per le coperture all’80%, che sembrano quasi essere un miraggio. Secondo la rilevazione effettuata da Of a febbraio 2012, infatti, in media, il capitale concesso a prestito non supera il 77% del valore complessivo, quando va bene. Ma già alcuni istituti di credito stanno pensando di ridurre ulteriormente la cifra finanziata e, a conti fatti, riescono a concedere a far tanto un 60-65%.

A volte, però, nemmeno questo basta. E allora è necessario fornire alla banca un elenco sempre più lungo di garanzie extra. Che vanno dalla firma dei genitori, tutti e due, a documenti di vario genere, come il contratto di lavoro, le buste paga degli ultimi due, tre anni, che si aggiungono a assicurazioni che diventano quasi obbligatorie, almeno per chi vuole tentare di negoziare spread più bassi.

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