Mutui. I migliori per tutte le tasche

Non esiste il mutuo migliore in assoluto. Quello che va bene allo stesso modo per tutti. Per capire quale mutuo scegliere, infatti, bisogna valutare anche quanto si è disposti a spendere. Cioè quanto capitale si può mettere in contanti per comprare la casa che si desidera. Perché si può riuscire a risparmiare, e anche parecchio, se si hanno più soldi da parte. Lo spread applicato, vale a dire la percentuale di guadagno della banca da sommare poi al parametro di riferimento, infatti, varia in molti casi in base al loan to value. Vale a dire, la percentuale del valore dell’immobile effettivamente finanziata. Significa, che più soldi si mettono in contanti, meno costa il finanziamento sulla restante quota capitale.

Le offerte, tutte a tempo determinato, lanciate dai principali istituti di credito che con il nuovo anno hanno ricominciato a fare un po’ di promozione a riguardo, si basano tutte su questa formula: tassi ridotti, a condizione che si accetti a prestito un importo contenuto. Meglio se non superiore a 50% (leggi qui). Ma si tratta davvero della soluzione ideale per risollevare un mercato che ancora fa fatica a rialzarsi dalla batosta del credit crunch del 2008? La stampa nazionale inneggia al ritorno della domanda. Ma le analisi di Of-Osservatorio finanziario dicono che la situazione è decisamente meno rosea.
Non solo perché le giovani coppie difficilmente riescono a racimolare i soldi sufficienti per comprarsi metà della casa in contanti. Ma anche perché, in tempi di incertezza economica, si tende a mantenere un po’ di liquidità sul conto corrente, qualora magari dovessero occorrere spese impreviste.

Cosa accadrà dunque in futuro? Gli analisti di Of-Osservatorio finanziario ne sono certi: ritorneranno in offerta anche i mutui che coprono fino all’80% del costo della casa. Forse, anche qualcosa di più. Alcuni segnali di questa inversione di tendenza già ci sono. Intesa Sanpaolo, per esempio, fino a fine mese sconta i tassi di tutti i suoi finanziamenti di un valore pari allo 0,40%. Indipendentemente dalla percentuale di importo richiesto. Arrivando a garantire, a tassi sempre ridotti, fino al 95% del costo della casa.
Mentre c’è anche chi, come CheBanca! offre fino all’80%, e lo pubblicizza direttamente in homepage, mantenendo i tassi in promozione fino a fine giugno.

A breve, poi, continuano gli analisti di Of, sono attese anche nuove offerte, fino all’85 e al 90%. Promosse, per lo più, da quegli istituti di credito che in passato non erogavano finanziamenti ipotecari e che, dunque, non hanno subito i contraccolpi della crisi.

---- Of-Osservatorio finanziario ha analizzato i mutui concessi dai principali istituti di credito. Mettendo a confronto promozioni, offerte e nuovi prodotti proposti dai grandi gruppi bancari nazionali, da istituti di credito regionali e pluiriregionali, banche solo online e alcune territoriali (Fonte DB dei Prodotti Bancari). Ha analizzato i migliori prodotti per ciascuna tipologia di finanziamento, cioè per ogni scaglione di loan to value concesso. E per ognuno ha calcolato rata e montante nel caso ipotetico di un finanziamento di 100.000 euro da rimborsare in 15 anni. Ecco i mutui che costano meno. E quanto si deve sborsare in contanti per risparmiare di più.

Mutui al 50%
Chi ha la possibilità di versare in cash un importo pari al 50% del valore della casa, accettando quindi di farsi finanziare dalla banca solo la restante metà, potrà ottenere uno spread del 2,00%, il più basso in assoluto sul mercato. A offrirlo è UniCredit su Mutuo Valore Italia a tasso variabile, agganciato all’Euribor a 3 mesi. In promozione per tutta estate, e sottoscrivibile fino a fine settembre. Il finanziamento, quindi, applica un tasso annuo nominale complessivo del 2,30%, calcolato nel caso ipotetico in cui venisse concesso a prestito un capitale di 100.000 euro da rimborsare poi in rate mensili da 657 euro per 15 anni. Per un montante, comprensivo di capitale e interessi, di 118.335,60 euro.

Mutui al 60%
Se si richiede a prestito un po’ di più, fino a un massimo del 60%, invece, si può portare a casa lo spread di Banca Sella, al 2,10%. In questo caso, il mutuo a tasso variabile, in offerta sempre fino a fine settembre, applica un tasso finito del 2,41%, calcolato utilizzando come parametro di riferimento l’Euribor a 3 mesi. Mentre rata e montante, calcolati nel caso ipotetico indagato da Of di un prestito di 100.000 euro da rimborsare in 15 anni, risultano rispettivamente pari a 662,56 e 119.260,80 euro.

Mutui al 70%
È sempre di Intesa Sanpaolo il prodotto più conveniente per chi finanzia un importo complessivo pari al 70% del valore della casa acquistata. Lo spread applicato al Mutuo Domus Superflash (quello per giovani under 35), infatti, è del 2,40% se si opta per il tasso variabile. Per un tasso di interesse totale del 2,64%. Il costo mensile, calcolato su un mutuo di 100.000 euro è di 673,40 euro. Che, a conti fatti, implica un capitale totale, comprensivo di interessi da restituire alla banca trascorsi i 15 anni stabiliti dal contratto, di 121.212 euro.

Anche chi ha più di 35 anni, però, può usufruire di condizioni agevolate. Sempre Intesa Sanpaolo, infatti, garantisce uno spread di poco maggiorato e pari al 2,50% per chi sottoscrive Mutuo Domus Variabile. Ma l’offerta, che sconta lo spread dello 0,40% rispetto al valore standard, è valida solo per richieste inoltrate entro fine mese. Si può optare per il variabile classico, agganciato all’Euribor a 1 mese, ottenendo un tasso annuo nominale del 2,74%. Oppure si può scegliere per il più economico variabile agganciato al Bce, il tasso della Banca Centrale Europea, da pochi giorni sceso a quota 0,15%, per un tasso annuo nominale complessivo del 2,65%. Così, utilizzando l’esempio di calcolo stabilito da Of, si avrà una rata mensile di 673,87 euro. Per un montante che, trascorsi 15 anni, risulterà pari a 121.296,60 euro.

---- Mutui all’80%
È del 2,50% anche lo spread applicato ai finanziamenti variabili di CheBanca! , per richieste inoltrate entro fine giugno. Ma solo a patto che non si superi un capitale richiesto pari all’80% del valore dell’immobile. La percentuale standard, maggiormente concessa dagli istituti di credito. Il finanziamento, agganciato all’Euribor a 3 mesi, comporta quindi un tasso annuo nominale del 2,80%. Mentre la rata mensile richiede un esborso di 680 euro, per un totale comprensivo di interessi che ammonta a 122.580 euro.

Mutui al 90%
Infine, ci si può rivolgere solo a Intesa Sanpaolo o a Banca Popolare di Bari per ottenere a credito importi superiori, arrivando fino a un massimo del 100% del valore della casa. In questo caso, lo spread è un po’ più elevato, e le limitazioni per l’accesso al prestito molto più ampie. Intesa Sanpaolo, per esempio, consente di ottenere fino al 90% del valore dell’immobile (e con uno spread del 3,05%) solo ai giovani under 35. Mentre chi supera il limite massimo di età potrà riuscire a ottenere un finanziamento con spread del 3,15% (scontato di 0,40% rispetto ai valori standard), in promozione fino a fine giugno.

Così, per esempio, utilizzando il caso ipotetico analizzato da Of, per un prestito di 100.000 euro i sottoscrittori di Mutuo Domus Superflash a tasso variabile (agganciato all’Euribor a 1 mese) si troverebbero a dover sborsare una cifra mensile di 704,61 euro, sulla base di un tasso annuo nominale del 3,29%. Per un totale da restituire alla banca trascorsi i 15 anni di ammortamento di 126.829,80 euro.

È di poco più elevato, invece, il tasso finito per un Mutuo Domus a Tasso Bce. In questo caso, infatti, nonostante lo spread arrivi a quota 3,15%, si avrà un Tan complessivo del 3,30%. Mentre rata e montante arrivano rispettivamente a 705,10 e 126.918 euro.

Mutui al 100%
È sempre per i giovani il mutuo più economico per finanziamenti con loan to value al 100%. Ed è, ancora una volta, erogato da Intesa Sanpaolo. In questo caso, infatti, lo spread massimo applicato non supera il 3,40%, per prestiti di 100.000 euro da rimborsare in 15 anni. Il Tan, del 3,64% comporta una spesa mensile di 721,78 euro. Mentre, al termine dei 15 anni, si dovrà restituire un importo complessivo di 129.920,40 euro.

Ha uno spread del 3,80%, invece, il finanziamento a tasso variabile di Banca Popolare di Bari, con percentuale di finanziabilità che arriva fino al 100%, ma solo in presenza di idonea garanzia integrativa (non meglio specificata). Così il tan, per un mutuo di 100.000 euro e durata 15 anni, risulta pari al 4,11%, utilizzando per il calcolo l’indice di riferimento Euribor a 3 mesi. Mentre rata e montante arrivano rispettivamente a quota a 745,21 e 134.137,80 euro.

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