Mutui. Il momento d’oro delle ristrutturazioni

I mutui per l’acquisto della casa non si fanno (quasi) più. Nonostante le banche da qualche mese a questa parte abbiano ricominciato a fare un po’ di promozione a riguardo (leggi qui). Il mercato immobiliare, soprattutto se si tratta di immobili nuovi, è al palo. E le compravendite, che negli anni di crisi si sono più che dimezzate, faticano a ripartire (leggi qui l’intervista sull’andamento del mercato immobiliare). Eppure c’è un settore, quello della ristrutturazione, che sembra essere un po’ più dinamico. Perché rimettere a nuovo la casa dei nonni, o un vecchio immobile di famiglia può essere talvolta molto conveniente. Soprattutto se si ha la possibilità di sfruttare agevolazioni fiscali che, stando alle indiscrezioni pubblicate dai principali quotidiani nazionali, dovrebbero essere prolungate anche per i prossimi 12 mesi.

Si tratta, infatti, di uno dei provvedimenti più attesti nel nuovo pacchetto di norme (di cui sembra sia già pronta la bozza) che il Governo ha promesso già da qualche tempo con l’intento di sbloccare la situazione. Il decreto Sblocca-Italia dedicato proprio all’edilizia e alla casa, per ora, è ancora in fase di studio (e alla ricerca di fondi). Ma stando alle indiscrezioni (e ai proclami) che circolano sulla stampa nazionale, sembra che includerà nuove agevolazioni e benefici fiscali per chi ristruttura. Inoltre, dovrebbero essere incluse anche nuove norme che si propongono di regolamentare affitti, lavori interni e rottamazioni energetiche. Ci dovrebbe essere spazio per i bonus verdi e anti-sismici. E pare che sia stata inserita anche la proposta di azzerare la tassa sui rifiuti (ma solo a condizione che i cittadini si facciano la raccolta da soli).

Per adesso, finché il pacchetto non verrà approvato, la situazione è questa: chi decide di ristrutturare casa entro fine anno ha la possibilità di detrarre dalle tasse il 50% dei costi sostenuti, arrivando fino a un massimo di 96.000 euro. Mentre da gennaio e per tutto il 2015 il bonus scende al 40% (salvo eventuali correttivi nel decreto Sblocca-Italia), per poi assestarsi, a partire dal 1° gennaio 2016, al livello standard del 36%. Così, per esempio, si possono detrarre tutte le spese sostenute per lavori di manutenzione straordinaria, compresi quelli necessari a riparare i danni provocati da calamità naturali. Si possono effettuare lavori che abbiano come obiettivo quello di mettere in sicurezza l’immobile contro eventuali infortuni o incidenti domestici. E ci si può assicurare una detrazione al 50% anche in caso di realizzazione di box auto.

Anche chi opta per la riqualificazione energetica della casa, sostituendo il vecchio impianto di climatizzazione, per esempio, con uno nuovo di ultima generazione eco-compatibile, installando un pannello solare o mettendo nuove finestre isolanti, può beneficiare di una detrazione fiscale più consistente. In questo caso, infatti, si risparmia (sul lungo periodo) il 65%, se si dispone l’inizio dei lavori sempre fino a fine anno. Ma, anche in questo caso, è alta la speranza che il bonus fiscale venga prorogato per altri 12 mesi.
---- Nell’attesa di vedere cosa accadrà nei prossimi tempi, ecco i principali prodotti a confronto che le banche offrono per lo più in promozione.

I mutui di ristrutturazione
Generalmente sono i più economici. Consentono di ottenere somme di denaro più sostanziose, (soprattutto rispetto ai prestiti personali), visto che la casa da ristrutturare è messa a garanzia del credito. E hanno anche il vantaggio di consentire piani di rimborso che possono arrivare fino a 20 anni. I mutui di ristrutturazione, che funzionano esattamente come quelli concessi per l’acquisto della casa, poi, negli ultimi tempi convengono ancora di più. Grazie alle promozioni con spread scontati e buoni spesa in omaggio, destinate a chi li richiede al più tardi entro fine anno.

Of-Osservatorio finanziario ne ha messi a confronto 10. E per ognuno ha calcolato rata e montante (vale a dire il capitale comprensivo di interessi da restituire alla banca al termine del piano di rimborso pattuito) nel caso ipotetico di un prestito di 100.000 euro da restituire in 15 anni. Ecco i più economici. E quanto tempo si ha ancora per approfittare dei tassi ridotti.

Mutuo Valore Italia di UniCredit, creato appositamente per chi deve ristrutturare, copre fino a un massimo dell’80% della spesa da sostenere, purché non superi però il limite massimo del 50% del valore di perizia dell’immobile offerto in garanzia. Il mutuo consente di ottenere a prestito somme a partire da un minimo di 30.000 euro da restituire in un arco di tempo compreso tra i 5 e i 20 anni ad un tasso di interesse che, a scelta, può essere fisso o variabile. Con spread rispettivamente pari al 3,50% e al 4% da sommare al parametro di riferimento. In più, in offerta, ma solo fino a fine settembre, chi opta per il variabile, può ottenere uno spread scontato e fisso al 2% che, sommato all’Euribor, comporta un tasso annuo nominale finito del 2,15%. Ma solo a patto che non si scelga di farsi finanziare più del 50% del valore della casa.

Così, supponendo di volere a prestito un massimo di 100.000 euro da restituire in 15 anni si avrà una rata di 650,40 euro al mese, per un montante, comprensivo di capitale più interessi, da restituire alla banca al termine del piano di rimborso pari a 117.079,20 euro. Chi, invece, opta per il tasso fisso, si vedrà applicato un Tan annuo del 5,50% (nell’ipotesi che si decida di mantenere invariato il tasso per tutta la durata del contratto). Per una rata mensile di 817,08 euro e un montante complessivo che, al termine dei 15 anni di ammortamento, ammonta a 147.074,40 euro.

---- I mutui della linea Domus di Intesa Sanpaolo possono essere richiesti per la duplice finalità di acquisto e ristrutturazione della casa. E coprono anche in caso di acquisto e ristrutturazione insieme, qualora ce ne fosse la necessità. Non è concesso più dell’80% del valore di perizia dell’immobile, ma non è fissato nessun limite di importo. Mentre il tasso, in promozione da questa estate, è scontato dello 0,40% per tutte le richieste inoltrate entro fine settembre. Si può scegliere tra un tasso fisso con Tan al 4,20, che diventa 3,8% se ci si avvale della promo, e un variabile con tasso annuo nominale calcolato su uno spread (già scontato) del 2,40%. Utilizzando, quindi, la simulazione di Of, chi sceglie di finanziare 100.000 euro a tasso fisso per 15 anni si troverà una rata di 729,71 euro per un capitale complessivo di 131.347,80 euro. Mentre, optando per il variabile, il costo mensile di 664,91 euro comporta un montante di 119.683,80 euro.

Copre fino al 100% delle spese di ristrutturazione sostenute, purché la spesa non sia superiore al 40% del valore dell’immobile a garanzia, Mutuo BancoPosta Ristrutturazione di BancoPosta. Il finanziamento, che parte da un minimo di 50.000 euro, prevede piani di rimborso compresi i 10 e i 30 anni, a un tasso che, a scelta, può essere fisso, variabile o misto, sempre con uno spread applicato del 2,80%. Mentre istruttoria e perizia richiedono una spesa ulteriore di 300 euro ciascuna. A conti fatti, quindi, utilizzando per il calcolo la simulazione tipo indagata da Of di un finanziamento di 100.000 euro da restituire in 15 anni, chi opta per il variabile avrà un Tan finito del 2,95% per una rata mensile di 688,18 euro e un capitale complessivo da restituire alla banca al termine del rimborso di 123.872,40 euro. Chi, invece, sceglie il più costoso tasso fisso (con un tasso annuo nominale del 4,35%), avrà una spesa di 757,35 euro al mese, per un importo totale di spesa che, al termine dei 15 anni di contratto, ammonterà a 136.323 euro.

C’è tempo fino a fine mese per approfittare della promozione di Banca Mediolanum sul Mutuo Riparti Italia che permette di finanziare lavori di ristrutturazione richiedendo un minimo di 25.000 euro, da restituire al massimo in 20 anni. Non si può ottenere a prestito più del 50% del valore dell’immobile a garanzia. Il tasso è variabile (ed è agganciato all’Euribor 3 mesi), mentre lo spread promozionale applicato non supera la soglia del 2,10%. La spesa mensile, calcolata nel caso ipotetico di un finanziamento di 100.000 euro da rimborsare in 15 anni, quindi, ammonta a 655,08 euro, per un capitale totale, comprensivo di interessi, di 117.914,40 euro. A cui vanno poi aggiunti i costi di perizia, di 280 euro, e le spese necessarie ad avviare l’istruttoria della pratica, che partono da un minimo di 400 euro e arrivano fino a un massimo dello 0,50% dell’importo richiesto.

Banca Sella offre un finanziamento sempre al 2,10% per entrambe le finalità di acquisto e ristrutturazione casa, in offerta fino al 30 settembre. Ma solo a patto che si opti per il variabile, si scelga di finanziare non più del 60% del valore dell’immobile, e si accetti di rimborsare il prestito in non più di 20 anni.

---- È previsto lo stesso tasso (con spread al 2,10%) anche da Banca Popolare di Milano con Mutuo 2,10+, a tasso variabile. Purché non si richieda più del 50% del valore dell’immobile e ci si impegni a rimborsare il debito in non più di 20 anni. Il tasso annuo nominale, al 2,25%, implica una rata sempre di 655,08 euro, per un capitale totale di 117.914,40 euro. Ma restano esclusi i costi di perizia pari a 214,72 euro, e le commissioni extra per l’incasso delle singole rate mensili, che comportano una maggiorazione di 24 euro all’anno. Al finanziamento, inoltre, è agganciata anche una promozione, valida fino al 30 settembre, che consente a tutti i nuovi sottoscrittori di ricevere un buono spesa da 500 euro da utilizzare per acquistare elettrodomestici firmati Lg sul portale di e-commerce Monclick.

Arriva a garantire un massimo del 40% del valore della casa Banca Popolare di Bari con Mutuo Valore Casa a tasso variabile. Il finanziamento, richiedibile anche per finalità di acquisto, consente di ottenere a prestito il capitale necessario per effettuare lavori di ristrutturazione di varia natura. Il debito, poi, va rimborsato in non più di 20 anni, mentre lo spread (offerto fino a fine mese) varia in funzione del capitale concesso a prestito e della durata. Così per mutui che coprono tra il 30 e il 40% del valore della casa sarà applicato uno spread del 2,40%, ma solo a patto che si rimborsi il debito in massimo 10 anni. Mentre chi opta per piani di rimborso a 15 e 20 anni si vedrà applicati spread rispettivamente del 2,55% e del 2,70%. Supponendo quindi di farsi finanziare una somma massima di 100.000 euro, si avrà un tasso annuo nominale del 2,70%, per una rata di 676,24 euro, e un montante di 121.723,20 euro.

Si ha tempo fino al 30 novembre per aderire all’offerte di Credem con spread (il più basso sul mercato) all’1,99%, destinato a chi acquista o ristruttura casa. A patto, però, che non si superino i 20 anni al massimo per rimborsare la cifra concessa a prestito. La banca, poi, si impegna a coprire fino all’80% del valore di perizia dell’immobile offerto in garanzia con l’ipoteca. Mentre l’ammortamento, in rate mensili da 648,98 euro, calcolate nel caso ipotetico di un finanziamento di 100.000 euro da restituire in 15 anni, implica un costo complessivo, che include capitale più interessi, di 116.996,40 euro.

Arriva a fine anno, invece, la promozione di Unipol Banca collegata al nuovo Mutuo Dolce Mutuo, a tasso variabile, finalizzato all’acquisto o alla ristrutturazione della prima casa. Lo spread, infatti, resta fisso per tutta la durata al 2,75% che, in aggiunta al parametro di riferimento (Euribor 3 mesi), implica un Tan del 2,90%. Per una rata di 685,78 euro e un montante di 123.440,40 euro calcolati nel caso ipotetico utilizzato per il confronto da Of (100.000 euro a prestito, da restituire in 15 anni). Si può finanziare fino al 50% del valore dell’immobile da acquistare, o delle spese di ristrutturazione necessarie, ottenendo a prestito non più di 200.000 euro.

---- Infine, Banco Popolare offre Mutuo Ristrutturazione, con spread al 4,75% e tan del 4,90% per capitali concessi pari a 100.000 euro e piani di rimborso frazionati sui 15 anni. La spesa mensile di 785,59 euro comporta un costo totale di 141.406,20 euro. L’importo massimo finanziabile arriva fino all’80% delle spese documentate per un massimo concedibile di 50.000 euro. Mentre il piano di rimborso, suddiviso in rate mensili, non può sforare il limite di 84 mensilità.

I prestiti per ristrutturare casa
Ci sono, poi, anche i prestiti personali. Generalmente caratterizzati da durate inferiori, e con importi concessi che (di solito) variano dai 10.000 ai 60.000 euro.
L’ultima novità, lanciata da UBI Banca proprio a inizio settembre, è Creditopplà Ristrutturazione Casa, il prestito al 5%, riservato a chi deve ristrutturare casa approfittando delle detrazioni per interventi di risparmio energetico. Il finanziamento, infatti, copre tutte le opere che mirano a produrre un risparmio energetico nella casa. E applica un Taeg fisso per tutta la durata al 5%. Così, per esempio, nel caso in cui si richiedessero a prestito 20.000 euro, ci si troverebbe a dover pagare 120 rate mensili da 211, 06 euro ciascuna, con spese di istruttoria e di incasso rata a zero. Mentre anche l’imposta sostitutiva resta a carico della banca.
Il nuovo finanziamento permette di ottenere da un minimo di 3.000 a un massimo di 75.000 euro da restituire tra i 19 e i 120 mesi. E consente di posticipare in caso di necessità 1 rata ogni 24, con pagamento dei relativi interessi, accodandola al piano di ammortamento.

Banca Popolare Pugliese arriva ad offrire, in promozione, un Tan fisso dell’8,01% per chi richiede 20.000 da restituire in 5 anni per un taeg che, in questo caso, ammonta al 9,13%. Per una rata di 405,62 euro, e una spesa totale al termine dei 60 mesi di 24.337,20 euro. Presticredito Ristrutturazione Casa, lanciato in primavera e in promozione solo fino a fine anno, copre tutti gli interventi di manutenzione e riparazione dell’immobile, indipendentemente dal fatto che i lavori siano mirati a un maggiore efficientemento energetico. Si può richiedere a prestito fino a un massimo di 30.000 euro, da restituire in non più di 7 anni. Ma solo a patto che si abbia già un conto corrente aperto presso la banca su cui accreditare lo stipendio.

È in promozione fine a fine mese, infine, l’offerta di Agos Ducato associata al prestito Ristrutturazione Casa. Così, per esempio, si possono richiedere 10.000 euro da rimborsare in 120 mesi con rate da 127,80 euro al mese, usufruendo di un Tan fisso dell’8,91% per un importo totale dovuto di 15.718 euro.

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